El costo de los arriendos en Medellín y el Valle de Aburrá parece que no para de subir. Más allá del turismo, la carestía ha sido impulsada porque hay más hogares —más pequeños y con menor acceso a compra de vivienda— buscando dónde vivir, mientras la construcción se ha desacelerado con caídas de hasta 55% en licencias y limitaciones de suelo urbanizable.
Así lo reveló un estudio publicado recientemente por la Pontificia Universidad Javeriana. Uno de los cambios más relevantes es la transformación en la tenencia de vivienda.
Entre 2015 y 2024, los hogares propietarios pasaron del 60% al 47%, mientras que los arrendatarios aumentaron del 36% al 45%. Esto ha llevado a un escenario en el que el mercado está prácticamente dividido entre quienes arriendan y quienes son dueños.
Entérese: ¿Qué zonas concentran mayor presión en los precios?
De acuerdo con los investigadores, este cambio ha incrementado la presión sobre la demanda de vivienda en arriendo, en un contexto donde la oferta no crece al mismo ritmo.
¿Qué zonas concentran mayor presión en los precios?
El fenómeno no es homogéneo dentro de la ciudad. En comunas como La Candelaria, Manrique, Villa Hermosa y Guayabal, cerca de la mitad de los hogares vive en arriendo.
En contraste, sectores como El Poblado y Laureles presentan menores proporciones de arrendatarios, pero con precios significativamente más altos, lo que evidencia diferencias marcadas según la ubicación.
Además, las zonas centrales concentran una mayor presión debido a su alta demanda y a las limitaciones para expandir la oferta.
¿Qué está pasando con la construcción de vivienda?
El estudio identifica una desaceleración significativa en la construcción como uno de los principales factores detrás del aumento en los precios.
En Medellín, las licencias de construcción por cada 100.000 habitantes pasaron de 121 en 2015 a 64 en 2024, lo que representa una caída del 47%. En el Valle de Aburrá, la disminución fue aún mayor, al pasar de 144 a 65 licencias, equivalente a un 55%.
Esta reducción amplía la brecha entre el crecimiento de los hogares y la capacidad de construir nuevas viviendas. A esto se suman restricciones como la regulación de zonas de alto riesgo no mitigable y la escasez de suelo urbanizable, que limitan el desarrollo inmobiliario.
El problema se agrava porque la mayor parte de los nuevos proyectos se concentra en vivienda No VIS y en unidades de mayor tamaño, dirigidas a segmentos de ingresos medios y altos, lo que no coincide con la demanda actual.
Ángela María Fonseca, profesora de Economía de la Pontificia Universidad Javeriana, señaló: “En conjunto, estos factores muestran que la oferta de vivienda es rígida y no está respondiendo del todo a lo que demandan los hogares, ya que se ofrecen viviendas de mayor tamaño a lo que necesitan ellos, y en las zonas periféricas, donde hay viviendas más asequibles, hace falta mayor conectividad y acceso a servicios”.
¿Cómo influye el tamaño de los hogares?
Otro factor clave es la reducción en el tamaño de los hogares. Mientras en 2016 el promedio superaba ligeramente las cuatro personas, en 2024 se ubica cerca de tres y media. Esto implica que hay más hogares buscando vivienda, aunque la población no crezca al mismo ritmo.
Por estratos, la tendencia es generalizada. En el estrato 1, el promedio bajó de 4,4 a menos de 3,9 personas. En los estratos 4, 5 y 6, pasó de rangos entre 3,7 y 3,5 a cerca de 3,1 y 3,0. Este cambio incrementa la presión sobre la demanda, especialmente por viviendas de menor tamaño.
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El estudio también señala que los precios de la vivienda han crecido por encima de los ingresos de los hogares. A esto se suman condiciones de crédito más exigentes, especialmente tras el aumento de tasas de interés en 2023. Aunque estas han disminuido, persiste una brecha entre los créditos para vivienda VIS y No VIS.
Esto afecta principalmente a los hogares de ingresos medios, que no califican para subsidios VIS, pero tampoco tienen capacidad para acceder a vivienda No VIS. Como resultado, el arriendo se consolida como una alternativa permanente de acceso a vivienda.
¿El turismo está elevando los arriendos?
El análisis descarta que el turismo sea el principal responsable del aumento en los precios. El turista promedio permanece cerca de cinco noches en Medellín y gasta alrededor de US$196 por noche, utilizando principalmente la oferta hotelera.
Aunque los hoteles representan menos del 10% de los prestadores turísticos, concentran cerca del 67% de las habitaciones. En 2024, la ocupación hotelera fue de 69%, frente a cerca de 60% en viviendas turísticas.
Esto indica que el turismo de corta estancia no compite directamente con el mercado residencial, donde las estadías son de entre 180 y 200 días.
“Es decir, el turismo convencional y de eventos, al estar más enfocados en estadías de corta duración, no representa una competencia directa sobre el costo o disponibilidad de arriendos”, afirmó Andrés Felipe Giraldo, profesor del Departamento de Economía de la Pontificia Universidad Javeriana.
No obstante, el estudio advierte que los trabajadores remotos sí tienen un impacto localizado, al demandar arriendos temporales en zonas bien conectadas, aunque representan solo una fracción del mercado.
¿Qué cambios requiere la política pública?
El estudio concluye que el problema no es solo la cantidad de vivienda, sino el desajuste entre lo que se construye y lo que demandan los hogares.
Actualmente, hay más hogares pequeños que buscan apartamentos de una o dos habitaciones, mientras la oferta sigue enfocada en viviendas más grandes.
Además, en zonas centrales hay poca disponibilidad de suelo, lo que limita nuevas construcciones y eleva los precios. En este contexto, el arriendo ha dejado de ser una opción marginal y se ha consolidado como una vía de acceso equivalente a la propiedad.
Sin embargo, la oferta crece lentamente frente a una demanda en aumento, lo que mantiene la presión al alza sobre los precios, especialmente en áreas centrales.
El estudio recomienda facilitar la construcción de viviendas más pequeñas y bien ubicadas, mejorar la transparencia del mercado de arriendo y diseñar políticas diferenciadas según las características de cada zona.
También enfatiza que el desafío no es solo construir más, sino construir de forma distinta: con mayor accesibilidad, mejor localización y adaptada a las nuevas dinámicas demográficas.
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